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深圳房价是涨是跌?这些数据帮你看懂深圳楼市的状态

最近的深圳楼市让人摸不着头脑,有人说房价跌了,有人说房价涨了,有人说投资客增加了,有人说投资客退场了,市民对楼市未来的预期出现分化。究竟现在该不该买房?买哪里的房升值更快?每个人都在心理不断权衡,接下来的这些大数据或许可以帮你做出决定。9月1日,链家研究院深圳分院院长肖小平在论坛上围绕“需求外溢、学位房、地铁、千万豪宅、购房杠杆、投资客、不二、地王、分化”这10个关键词阐述了当前深圳楼市的状态,并为想买房投资的人支了几招。

十个关键字看懂深圳楼市:投资客多了 房租降了

1、 需求外溢,70%的莞惠新房是深圳人买的

2015年深圳房价大涨,一批投资客赚得盆满钵满,随后在今年带上在深圳楼市赚的钱投入到了莞惠楼市。数据显示,2016年上半年深圳新房共成交23170套,而东莞则成交了45590套,惠州成交了82957套,莞惠两地总成交套数是深圳的5.5倍,成交总金额也超过了深圳。

肖小平认为,莞惠两地楼市成交的新房至少有70%是深圳人买的,但她个人并不看好临深楼市,认为这些地方的房子5年内都很难卖出去。

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2、 学位房:龙华学位房价超罗湖 直追南山

从2015年4季度开始,深圳出现了一个不同以往的问题,初中学位开始比小学学位更值钱。最近几个月,又出现了一个新的现象,深圳所有中考的家长比高考家长更头疼,因为升学率仅48.33%,且在逐年下降,这是导致初中学位房比小学学位房更重要的原因。

深圳目前各区最高成交单价的学位房中,国城花园秒杀香蜜湖一号,达到了17万/平,它是深圳有交易的单价最高的二手房。南山的观海台也达到了10万/平,罗湖最贵的学位房是合正荣悦 ,达到了83236元/平。最令人吃惊的是龙华,深圳高级中学龙华分校的学位房汇龙湾的价格直接超过了罗湖,接近南山的价格,达到95930元/平,宝安也达到了76943元/平,龙岗最贵的学位房也达到了64100元/平。

深圳高级中学龙华分校今年9月份开学,但它的学位房价格已经超过了传统的百花片区,且增速惊人。数据显示,深圳高级中学龙华分校的学位房价格涨幅都在30%以上,而同样时间内,百花园房价仅上涨了11.7%,百花公寓仅上涨了5.6%。当然需要指出的是,龙华这些学位房除了学位之外,还有一个投资因素就是高拓展。此外,明德实验学校的碧海小区也对周边房价推动厉害。

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3、地铁:11号线旁有楼盘房价8个月上涨36.87%

地铁对于房价的作用可大可小,这跟所在位置原本的交通便利程度相关,原本交通不便利的区域,在地铁开通之后周边物业受益更多,且相较于交易市场而言,租赁市场获益更大。譬如,11号线对周边物业价格的推动可分为三个档次,第一个档次是原本有地铁且交通便利的区域,譬如南山站附近,涨幅可以等同于全市的平均涨幅。第二个档次是原本有一条地铁线路经过,但11号线让它变得更便捷,譬如碧海湾站,因为站点更少,半小时就可以到达福田中心区,所以对周边物业推动比较明显。第三个档次是原本交通不便利的区域,譬如沙井、松岗,有楼盘房价在8个月内最高涨36.87%。需要强调的一点是,在地铁开通之前,也有两个阶段房价会受到比较大的影响,一个是规划确定时,另外一个是开始修建时。

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4、千万豪宅:新房豪宅比例升至9%

从2014-2016年,深圳二手房中千万豪宅的比例呈现上升趋势,在今年上半年,比例提高至2.8%。事实上,因为税费高,豪宅成交某种程度上处于被抑制的状态,很多时候一套上千万的物业,成交税费能达近百万元。从2010-2016年,深圳新房中千万豪宅比例也呈现上升的趋势,在今年上半年出现暴涨,比例从去年底的3.5%突涨至9%。此外,5000万元以上的豪宅成交量也大幅度增长。

对此肖小平指出:“我们要感谢的是一个政策的放松,深圳以前是有非常严格的90/70政策的,从去年开始,甚至在2014年四季度开始,深圳市取消了这一块,虽然没有发文,但实际上现在开发商报项目的时候是基本没有这个要求了,所以我们会看到新天鹅堡这种楼盘,接近300平方米的是最小的户型,500平米的是卖得最好的,这些都大大地拉升了千万豪宅的占比。”至于豪宅的定义,她还说道:“如果你的床只有一面靠墙,我认为就算豪宅。因为我们现在会有越来越多的家庭,你会发现他们的床变成了两面靠墙,在未来我们还会像香港一样,三面靠墙。”

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5、购房杠杆:深圳93.7%的人贷款买房 平均月供达11918元

在2016年上半年成交的物业中,只有34.9%的业主红本在手,原业主平均剩余房贷为97.8万元,仅占成交总价的26.9%。这意味着,抵押消费贷放开后,市面上将多出很多钱,因为欠款比例低,可释放的空间还有三到四成。

数据显示,从2010至2016年,深圳人贷款购房比例虽有波动,但整体呈现增加的趋势。2016年上半年,贷款购房的比例已上升至93.7%。再看贷款购房的平均月供,现在全市的平均月供大概是11918元,其中南山区月供压力最大,为19104元,龙华区月供压力高过原特区的盐田及罗湖,达11414元。此外,在上半年购房的群体中,套均面积、套均总价、单价最高的群体都是95后,所以他们只是一个房票。但90到94这个年龄段的人,他们购买的房单价、总价还是比较低的,主要还是靠自己的储蓄,靠自己的工作能力在买房,在供房。

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6、投资客:投资占比近乎三成 部分人首次置业也为投资

深圳房价在涨,投资客的比例也在增加,链家研究院的数据显示,2016年上半年,深圳投资客的比重达到29.5%。不过这并非绝对准确,深圳有一个现象是别的城市的人无法理解的,就是我们有非常多的第一次买房的人,自己在租房住的人,他买房的目的就是为了投资,而且他绝对不会搬进去住。他不搬进去住无非是两个原因,第一,这个房子太远了,没法适应他的工作。第二,这个房子太好了,他可以租更高的价格给别人,自己去租便宜的住。现在深圳有一些屌丝投资客,生活品质也不高。

“首次置业的人按揭购房的比例还是比较高的,达到了95.7%,投资贷款购房的比例只有90%,按揭成数基本上都超过6成,在6.5成左右,这个和北京相比,我们好像又显得风险很大,但是我觉得也还OK。”肖小平表示。

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7、商务公寓:二手房升值不如住宅 算不得短炒好产品

商务公寓因其“不限购、不限贷”的特性,已成为突破限购的投资热点。2015年,深圳全市商务公寓成交76.02万平方米,同比增长111%,成交均价44506元/平,同比上涨21.9%。但就短期炒作而言,商务公寓算不得一个好产品。

我们可以看到随着时间的推移,公寓的价格和住宅的价格会拉得越来越大,虽然在卖新房的时候,它们的销售价格是差不多的。那么,未来有没有可能补涨?“我觉得很难涨起来,房地产市场最终都是由供需关系来决定的,公寓目前的最大问题是二手房市场的供应很多,可能比你们想象的还多。”

公寓产品,特别是经济型工具,我们业内有一句话叫,住的人不买,买的人不住,它某种程度上就是一个投资产品。而投资产品的业主有一个共同的特点,就是他们放租的同时放售,只要有合适的价格就卖掉。不过需要指出的是,商务公寓有一个吸引点,租金回报比较高,甚至比同质的住宅还要高一点点。

十个关键字看懂深圳楼市:投资客多了 房租降了
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8、不二:租赁市场最大的问题是空置 8月套均租金降至4719元

什么叫“不二”?这里指的是租赁市场或者是包租市场。2015年6月份之前,深圳租赁市场还是蓝海市场,但是去年四季度时突然变成了红海市场。2015年之前,深圳年度租金大概每年涨幅是10%到12%,但是在2015年,它的涨幅达到了20%。这是一个非常高的涨幅,不过很可能今年要还回去。不过,“租金下降还不是最大的问题,现在最大问题是空置,为什么会出现这种现象?是不是深圳经济不行了?当然不是,去年深圳新增人口60万,是中国一个中等城市的规模,相当于深圳一年新增了一个中等城市规模的人口。但是为什么还会出现供应过剩的现象?其实最重要的是我们由以往的直接增加变为间接增加很多供应,包租市场、间隔房等的兴盛,比如说把4房变为8个房间,14个房间,它直接释放出来的房屋就是翻倍的。还有一些公司盘活废弃的厂房或者是宿舍,把它变成比较宜居的租赁公寓。”

 

从各年龄段租金水平来看,90后套均租金、套均面积最低,但套均单价最高。70后套均面积最大达80.4平,套均租金最高达5620元。

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9、地王:龙华地王带涨房价 但地王产品若无特色不建议买

深圳今年出了三个地王,今年的单价地王位于龙华)对周边的影响很大。在这个利好的刺激下,龙华片区的涨幅高过全市的涨幅,其中红山-上塘附近房价3个月内上涨5%。“有很多朋友问我,地王的项目能不能买,如果地王的产品做得没有特色的话,我是不建议买的,因为它的价格真的很高。当然,如果楼面地价去到5万,它不一定就会卖到10万的,深圳坪山曾经有一个项目,是央企拿的地,它卖出的售价是比它的地价更低。”

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10、分化:深圳34%的楼盘在涨价 31%的楼盘在降价

最近,如果你问深圳的买房人或者是业主对这个市场的感觉,会得到非常不一样的答案。可能有的人会说房地产市场不行了,房子老是卖不出去,因为房子在降价,但是有人说明明在涨,而且涨得挺多的。那是因为在100个成交的样本楼盘中,有31%的楼盘价格在下跌,35%的持平,34%的楼盘价格在涨,就看你看到的是上涨还是下跌的楼盘。但就总体而言,最近市场应该算是比较平稳的。

其实,最大的分化是大家对后市判断的分化。现在对深圳的看法是分为两派的,有一些人认为深圳房价会永远涨,但是也有一些人认为已经到这个高位了,可能需要到别的地方,比如说去周边城市,或者是去武汉、长沙这样的城市,又或者去国外。我觉得这种选择趋势给开发商和中介新的机会。

目前深圳的带看成功率是10%,而在莞惠成功率达到15%,有一些做得比较好的楼盘,甚至可以达到20%、30%。这也给深圳所有卖二手房的业主提出一个非常严峻的问题,尤其是毗邻莞惠地区的业主,如果说我们卖莞惠新房的佣金和卖深圳二手的佣金越来越近的话,未来会不会导致大家去卖莞惠新房,而不卖深圳的二手房?卖一套深圳二手房的平均佣金是6到7万,卖一套莞惠的新房的平均佣金是4.45万,价格已经很接近了,特别是从劳动付出的角度。

活动最后,肖小平回答了观众的几个问题,这些问题也是所有购房者非常关心的问题,一并分享出来供大家参考。

购房意愿来自对房价上涨的预期

若为自住租房比买房更实用

问:深圳房价会永远上涨吗?

答:深圳的供应是相对固定的,每年新增6万套左右的住房,存量住房在162到170万套左右。唯一的变量是需求,需求来自两方面,第一个是购买力,也就是他能不能买得起,这个很重要,跟货币政策、收入相关。这个我还是非常有信心的。深圳虽然说统计出来的人均收入好像不是很高,但事实上有很多是没有统计进去的,比如说深圳有很多企业的年终奖非常的丰厚,甚至有一些做小额贷的公司都针对某些公司急着用钱的人,就看他的年终奖能不能还,然后贷给他一大笔钱。我觉得,深圳的人均收入,或者是可以买房的人的收入比我们想象的要高。第二个是大家对金融工具的利用,也比别的城市更厉害,比如说你把增值的房产套现出来买房。实力和购买意识对深圳来说都没有问题。另外一个就是需求,就是他有没有购买的意愿。其实购买意愿并不是像大家讲的要自住,购买的意愿来自对房价上涨的预期,你认为涨,自然就要买,认为要降,他会放慢脚步或者不买。如果你要解决自住的问题,在深圳租房远远比买房更实用。1万多块钱一个月可以租到非常好的房子,但是1万块钱只是现在深圳的平均月供。深圳目前的供应情况还是这样,需求还是会增加,我们每年新增60万人口,这里面哪怕只有个别人能买得起房,这个需求量都是很大的,所以无论是客观情况还是主观意愿,未来都是上涨的,我认为这个持续到2023年都没问题。

短炒买房应选择有新盘带动的区域 长持最好选成熟区域

问:现在买房该买原关内还是原关外?该买哪里?

答:我觉得这个问题看你自己是怎么打算的,看你是长期持有还是短期炒作?要短炒肯定要选择升值空间比较大的,有开发空间的区域,不一定局限于关外或者关内。关内也有一些旧改力度非常大的区域,可能也有它的空间,有新盘的带动是非常重要的。

我们研究发现,深圳涨得比较多的区域有一个共同的特点,就是都有新项目的带动,但的新盘不能太多。如果新盘太多,比如说它的二手房的交易占比在整个区域里面可能才不到30%,这样的话又不一定能够让你的投资收益变得很好,这是一个非常复杂的分析。如果是两三年的这种投资,我会建议选择发展空间更大的区域。

如果你是做更短的周期,比如说半年,这个其实很简单,哪里价格低就挑哪里,然后在整个片区里面你再去挑最低的价格。其实这种一般都能够涨得比较快。我们发现低总价的魅力实在是让人无法拒绝,因为它是很多人上车的一个梦想,哪怕房子很差,可能还是会有人买,所以低总价更适合短炒。

另外如果你是长持,比如我5年后甚至10年后再卖,我觉得买哪里都无所谓,但是这样我会更建议你买市区或者是成熟的区域,因为你在持有的过程中获益更大,因为你的房子可以出租,租金可以更高。

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